REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO Y BANCARIO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO



RECURSANTE: Abog. BENITO JOSE BARBOZA URBINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 122.101, Apoderado Judicial de la parte demandante, ciudadana CONNY COROMOTO SIVIRA DE ROBLES, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.223.233 y de este domicilio.-
MOTIVO: RECURSO DE APELACIÓN contra la Sentencia Definitiva dictada por el JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO, DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO (Expediente Nº 3034); en el juicio que por DESALOJO incoara la ciudadana CONNY COROMOTO SIVIRA DE ROBLES, arriba identificada, contra la ciudadana MARIA PANAIT, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V3.599.609, representada judicialmente por los Abogados JOSE ELIAS FEO DANIA y ALEJANDRINA MAMBER, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 19.199 y 62.480 respectivamente.-
EXPEDIENTE No: 16.170
SENTENCIA: DEFINITIVA (ALZADA)

ANTECEDENTES
Subieron las presentes actuaciones a esta Alzada proveniente del Juzgado Primero de Municipio, del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, contentivo del juicio que por DESALOJO incoara la ciudadana CONNY COROMOTO SIVIRA DE ROBLES, representada judicialmente por el Abog. BENITO JOSE BARBOZA URBINA, contra la ciudadana MARIA PANAIT, representada judicialmente por los Abogados JOSE ELIAS FEO DANIA y ALEJANDRINA MAMBER, todos arriba identificados; por APELACIÓN que intentara la parte demandante contra la Sentencia Definitiva dictada en fecha 01/08/2007, proferida por el mencionado Tribunal de Municipio, en la causa que curso en ese Despacho en el Expediente signado con el No. 3034.-
Previa Distribución de fecha 09/08/2007 (F- Vto.,99), le correspondió el conocimiento de la presente causa a este Despacho, dándosele entrada en fecha 14/08/2007 (F-100), fijándose en el mismo el lapso para dictar Sentencia, de conformidad con lo establecido en el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-
Con informes de las partes, y cumplidas como se encuentran todas las etapas, trámites y procedimientos de Ley, declara válido el presente proceso y siendo la oportunidad legal de emitir la presente decisión, éste Juzgador lo hace de la siguiente manera:

DE LA SENTENCIA APELADA

El A-quo en la Sentencia Apelada expuso:

“(…)(…)corresponde a la parte demandante la carga probatoria en lo que respecta a la desocupación del inmueble para hacerle todas las reparaciones posibles, ya que alega que el techo, piso y las paredes en algunos sitios presentan grandes grietas y que se destinó el inmueble a un uso distinto…(sic)por lo tanto corresponde a la parte actora probar los daños o deterioro del inmueble…(sic)Ahora bien la parte demandada no dio contestación a la demanda pero en la oportunidad legal promovió pruebas por lo tanto no estamos en presencia de una confesión Ficta, aprecia esta sentenciadora que en la oportunidad de las pruebas y a lo largo del proceso la demandada no promovió prueba alguna que desvirtuara los alegatos de la parte actora, no obstante existe en autos pruebas que ayudan a la solución del caso de marras…(sic)se evidencia claramente de todo el contenido de las actas procesales que existe una relación arrendaticia entre demandante y demandada, punto no controvertido, que es el inmueble en algunas paredes presentan rastros de humedad y que existen grietas en algunas paredes…(sic)lo diagnosticado por los expertos coincide con lo observado en el inmueble al momento de practicarse Inspección Judicial con respecto a que las paredes presentan rastros de humedad y que existen grietas en algunas paredes, pero considerando quien decide que el inmueble es habitable y que no se ve un deterioro tan grave que amerite desocuparlo, ni mucho menos que este por derrumbarse, a pesar de requerir reparaciones menores, es decir no estamos en presencia de las llamadas reparaciones graves, necesarias o urgentes, que de no efectuarlas podría ponerse en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, las reparaciones que amerita el inmueble son reparaciones menores…”

Con fundamento a pronunciamiento del A-quo parcialmente transcrita, en el Particular titulado DISPOSITIVA, el Juzgador de la Primera Instancia en la Sentencia bajo análisis, dispone y decide:

“(…)(…)DECLARA SIN LUGAR la demanda intentada por BENITO JOSE BARBOZA URBINA, titular de la Cédula de Identidad Nº 15.661.484, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 122.101, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana CONNY COROMOTO SIVIRA DE ROBLES, contra la ciudadana MARIA PANAIT…(sic)Se condena en costas a la parte demandante…”

La parte Apelante en su escrito de informes motiva su apelación en los siguientes términos:

 Que a lo largo del expediente se demostró el deterioro del inmueble por Inspección Judicial realizada por el Juzgado Primero de Municipio de Puerto Cabello, el Cuerpo de Bomberos del municipio Puerto Cabello y en la Experticia realizada por los Ingenieros Civiles, o acaso no merece la credibilidad del caso lo apreciado por estos funcionarios públicos.-
 Que el transcurrir del tiempo y el deterioro del inmueble era cada día mayor, fue lo que motivo la demanda de Desalojo en contra de la Arrendataria, y cumplir con la obligación que tiene de conservar el inmueble en el mismo estado para el cual fue arrendado, como lo establece el Artículo 1.585 del Código Civil.-
 Que el transcurrir del tiempo sin las reparaciones al inmueble permitió que se ocasionaran daños mayores como las filtraciones constantes del techo; que los deterioros mayores se le atribuyen como responsabilidad del arrendatario, y ante la ausencia de conservación del inmueble la demandada no demostró en autos causas que la eximan de responsabilidad, lo que hace procedente el Desalojo.-
 Que existe un deterioro del inmueble y no se puede obviar y que se debe reparar; que se hace con la arrendataria entonces? Se someterá al riesgo de considerar el peligro que eso acarrea, o se deja que siga habitando el inmueble bajo las condiciones en la que se encuentra el mismo con la posibilidad de que se siga deteriorando.-
 Consigna copia de Sentencia emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Estado Aragua.-

La parte demandada en su escrito alega:

 Que no estamos en presencia de las llamadas reparaciones graves, necesarias o urgentes que de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes; que las reparaciones que necesita el inmueble son reparaciones menores que pueden diferirse para otra oportunidad o pueden ser toleradas por los ocupantes arrendatarios como lo consagra el Artículo 1.590 del Código Civil.-
 Que la acción interpuesta esta totalmente divorciada de la realidad de los hechos, no logrando demostrar la parte actora los motivos alegados para solicitar el desalojo.-


FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

Trabada la litis en los términos expuestos, este Tribunal observa:

-I-

La parte Apelante en concreto, motiva su apelación en el sentido de que la Jueza A-quo, no obstante haber demostrado el deterioro del inmueble de marras, que el mismo se debe reparar al presentar daños mayores, utilizando para ello Inspección Judicial, Experticia e Informe del Cuerpo de Bomberos del Municipio Puerto Cabello, sin embargo declaró sin lugar la demanda.- Fundamenta su demanda en el Artículo 34, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- De igual forma en su libelo demanda el Desalojo por cambio de uso o destino del inmueble arrendádole.-
En el escrito que como a manera de Informes introduce ante esta Instancia el apelante, denuncia de igual manera que el deterioro del inmueble ocurrió con motivo del incumplimiento con la obligación que tenía la arrendataria de conservar el inmueble, conforme al Artículo 1.585 del Código Civil.-
En relación a los dos últimos puntos señalados, ciertamente la Juez A-quo define en su Sentencia:

“(…)(…)Con respecto al alegato que el inmueble fue destinado a un uso distinto del convenido se observo en la Inspección Judicial practicada que no existe una bodega, ni local o espacio semejante a un local, solo existía una vitrina con algunas golosinas que por si sola no es considerado una bodega o actividad comercial, dicha circunstancia no ocasiona perjuicio al arrendador, por lo tanto no logró demostrar la parte accionante los motivos alegados para solicitar el desalojo del inmueble arrendado…”

Quiere señalar esta Superioridad que concursa con el criterio expresado al respecto, en virtud de que ciertamente no fue demostrado en autos el que se haya hecho un uso distinto para el cual fue arrendado el inmueble de marras, por el solo hecho de mencionarse la existencia de unos artículos que podrían –pero que no lo es- asemejarse a un uso distinto al contractualmente convenido.- sin mayores abundamientos, este Despacho considera, al igual que la primera instancia, no probado el cambio de uso o destino pactado sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento existente entre las partes e improcedente el alegato presentado.-
En ocasión del argumento referido a la aplicación del Artículo 1.585 del Código Civil, vale decir, el incumplimiento que le atribuye la parte actora a la parte demandada en la conservación de la cosa, simplemente éste Juzgador debe señalar que el Articulo 364 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la alegación de hechos nuevos.- De la demanda se infiere que en ningún momento la parte actora propuso ni el argumento de hecho, ni el argumento de derecho que pretende interponer ya en esta instancia.- Se demanda es el deterioro grave del inmueble, siendo que por ello se solicita la desocupación del mismo a los fines de demolerla o repararla; solicitándose de igual manera el desalojo por cambio de uso, fundamentando su demanda en el Artículo 34, literales “c” y “d” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pero nunca argumentó el Desalojo demandado por la causal establecida en el literal “e” del Artículo 34, Ejusdem, no pudiendo esta Alzada decidir sobre ese hecho nuevo alegado en virtud de que atentaría contra el orden público que contiene el Artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, contra el debido proceso y contra el derecho a la defensa, por lo que dicho argumento debe ser desechado Y; ASI SE DECIDE.-

-II-

Ciertamente el meollo del asunto, a juicio de éste Juzgador, consiste en dilucidar y efectivamente las reparaciones que deben hacérseles al inmueble en cuestión son de tal gravedad que ameriten la desocupación del inmueble por la parte demandada.-
Al efecto, y como guía orientadora, cree conveniente este Juzgador traer a colación comentarios doctrinarios, en este caso del autor Arquímedes Enrique González Fernández, en su Texto “Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 3era. Edición, al exponer:

“(…)(…)En tercer lugar, en cuanto a lo preceptuado en el literal c) se requiere al igual que en el anterior, la prueba del hecho. En base a ello, tales circunstancias tienen que ser demostradas fehacientemente por ante el órgano judicial y no administrativo como estábamos acostumbrados, debido a la nueva concepción de esta Ley, y a juicio de aquel y fundamentado en la certificación de las autoridades municipales y sanitarias correspondientes, o sea, la Ingeniería Municipal y la Oficina Sanitaria competentes dentro de cada jurisdicción municipal…(sic)”
A los efectos del contenido de esta causal, se deben tener presente dos normas del Código Civil. La primera, es el artículo 1.589, según el cual: “El arrendador no puede durante el arrendamiento, variar la forma de la cosa arrendada”. Y la segunda, es el artículo 1.590 que prescribe que: “Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa.
“Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio del arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se vez privado.
“Si la obra es de naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél según las circunstancias, hacer resolver el contrato”.

Ahora bien, de la doctrina anteriormente señalada se observa, como se ha venido comulgando con que el hecho de la gravedad de los daños que presenta el inmueble arrendado, y que motiva, bien por reparación o bien por demolición, la desocupación del inmueble debe de ser demostrado, positiva y fehacientemente, ante esta instancia judicial.- Con ese propósito se produjeron la prueba de Informe, la prueba de Inspección Judicial y la prueba de Experticia Judicial.- En cuanto a la primera, se observa una declaración vaga, al sujetar un posible colapsamiento de parte de la estructura del inmueble (pared), a un hecho futuro e incierto, como es el de comenzar las lluvias; no obstante este mismo informe concluye y recomienda realizar un estudio estructural a dicha vivienda por personal especialista en la materia (Ingenieros).- En cuanto a la segunda prueba la cual fue evacuada, este Despacho no debe tener mayores comentarios al respecto, porque se trata de una prueba que solamente refleja lo que en el momento la Juez A-quo apreció a través de su vista, sin traer impresiones fotográficas, que son las que en gran medida ayudan a apoyar lo apreciado.- No obstante ello, observó la Jueza de la Primera Instancia humedad y filtración, observándose de manera general un estado de conservación regular.- Pero con ocasión de la Tercera prueba evacuada, a juicio de este Tribunal la mas contundente, no solamente por la forma tan trabajada y técnicamente presentada, sino por la cualidad y calidad de los expertos nombrados al efecto, nos concluye una estructura con techo, paredes, madera y piso, en regular estado de conservación, en buenas condiciones de mantenimiento en general, en buenas condiciones externas y en aceptables condiciones, calificaciones estas dadas respectivamente a la estructura mencionada; finalmente considerando que, para el tiempo de concluir esta vivienda (mas de 30 años), esta en buenas condiciones de mantenimiento y uso, solo con los vicios de construcción…”; de lo cual debe inferirse, tal y como lo concluyó la Jueza A-quo, que: “no estamos en presencia de las llamadas reparaciones graves, necesarias o urgentes, que de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, las reparaciones que amerita el inmueble son reparaciones menores que pueden diferirse dichas reparaciones para otra oportunidad o que pueden ser toleradas por los ocupantes arrendatarios, tal como lo consagra el Artículo 1.590 del Código Civil.”
Vistas las anteriores consideraciones, aunado a lo anteriormente señalado, observa el que aquí Sentencia, que el fallo emitido por el Tribunal Primero de Municipio, del Municipio Puerto Cabello de esta Circunscripción Judicial, se encuentra ajustado a derecho, guardando congruencia entre lo motivado y la dispositiva, decisión esta que esta en consonancia con los elementos probatorios promovidos por las partes, analizados y valorados; por lo que este Despacho declara que comparte plenamente la Sentencia aquí Apelada, incluida su Dispositiva; que solo deberá variar esta ultima en la advertencia que debe hacerle este Tribunal en Alzada a la parte demandada, en el sentido de que deberá estar atenta en anunciar al propietaria del inmueble de los daños y deterioros que observa, así como de permitir en todo momento el acometimiento de los trabajos y reparaciones que la parte actora requiera hacerle a su propiedad a los fines de su conservación y mantenimiento Y; ASI SE DECIDE.-
Señaladas la situaciones anteriores, es por lo que la Apelación interpuesta, No Debe Prosperar Y; ASI SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el Abog. BENITO JOSE BARBOZA URBINA, en su condición de Apoderado Judicial de la parte demandante, ciudadana CONNY COROMOTO SIVIRA DE ROBLES, contra la Sentencia Definitiva dictada en por el Juzgado Primero de Municipio, del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dictada en fecha 01/08/2007 y, en consecuencia se CONFIRMA la sentencia aquí apelada en los términos ya expuestos.-
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-
Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad.-
Publíquese y Déjese copia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Puerto Cabello, Primero (1ero) de Octubre del año Dos Mil Siete (2.007).-
Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.-
El Juez Titular,


Dr. RAFAEL EDUARDO PADRON HERNANDEZ
La Secretaria,


Abog. MERCEDES MEZONES
En la misma fecha, siendo las 03:20 de la tarde, se dictó y publicó la anterior decisión.- Se expidió copia certificada para el archivo.-
La Secretaria,


Abog. MERCEDES MEZONES

















EXPEDIENTE ALZADA No. 16.170
REPH/Marisol.-